今年全国两会上，“取消公摊面积”登上热搜，引发广泛关注。

全国政协委员洪洋说，商品房销售中附加公摊面积是普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。

他建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

实际上，“取消公摊面积”这一提法已经成为近年来两会关注热点之一。公摊面积为何会备受争议，有没有合理性？该不该取消？今天我们就来探讨下。

什么是公摊面积？

房屋公摊面积，是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

1995年，建设部颁布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（以下简称《分摊规则》）。其中指出，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。

公摊面积主要包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房等。

尽管《分摊规则》明确公摊面积的组成、计算原则和分摊系数等，然而还是有人提出质疑，即对于公摊面积的处理，中国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

杭州拱墅区的王先生向我们展示了他的商品房购房合同，上面写了商品房的建筑面积、套内面积和公摊面积。同时注明：该商品房共用部位见附件二。然而翻到附件二页，“纳入该商品房分摊的共用部位的名称、面积和所在位置”后写着“无”，并没有明确说明公摊面积具体是哪些。

公摊面积背后利益空间巨大，易滋生诸多弊病——公摊被挪作商用，本应属于业主的收益不知去向；公摊面积对应的装修费、物业费等易被重复征收。

拱墅区李女士说：“我们100平米的房子套内才80平米，多余的20平米的钱付在哪儿了？而且房子还是精装修，按3万元一平米算，公摊部分的单价能和室内精装修的房价比吗？感觉这钱花得不明不白。”


随着房价攀升，公摊系数也水涨船高，徘徊于30%已是常态。据媒体报道，山东高密一个名为“贵宾首府”的楼盘，公摊系数竟高达52%，该小区也因此被称为“史上最强公摊”小区。

公摊面积制度是怎么来的？

这项制度合不合理？

中国香港被认为是“公摊”的发源地，中国内地的期房预售、卖公摊面积等模式，都是上世纪90年代借鉴自香港。但实际上，香港已于9年前正式废除了公摊模式，在彻底取消前，也经过了多年的各方争论。

“在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。”在履职过程中，全国政协委员洪洋发现公摊哪些面积、公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，业主毫无申辩权利，“而百姓却为它承担了高额费用。”


此外，公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的冤枉支出。公摊面积既然摊给了业主，那公摊面积所产生的收益（广告、车位、会所、超市等收益）也应当摊给业主。可事实并非如此，公摊面积所产生的收益不知去了哪里。

因此，洪洋强烈建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

重庆取消公摊面积已有20年

直接以套内面积售房

国内有没有取消公摊面积的先例？还真有，它就是重庆市。

重庆取消公摊面积已有20年，早在2002年，重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方规定的形式要求商品房现售和预售，都必须以套内建筑面积作为计价依据。这使重庆成为了中国率先取消公摊面积，直接以套内面积售房的城市。

为了让这一规定得到更好的推行实施，重庆市还出台规定，对不按套内面积进行计价销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并将予以重罚。目前重庆市民和开发商已经非常习惯于以套内面积进行计价销售的模式，执行得比较到位。

去年在重庆渝北区照母山购房的尹先生说：“相较于重庆周边的成都等城市，重庆的房价总体要低一些，而重庆的房子只算套内面积，一般会小于同类型算上公摊面积的房子，这意味着购房者买房付出的钱，就要更少一些，这直接减少了购房者购房所需要的成本，让购房者得到了更多的实惠。”

重庆取消公摊有特殊性

全国其他城市要因城施策

重庆市为什么能取消公摊面积？这要从重庆市的地形说起。

重庆是山城，在重庆市渝中区房地产业协会副会长龙渝光看来，这也是让重庆取消公摊面积，直接以套内面积售房的一大诱因。“山城的地形地貌让重庆的土地资源非常紧张，尤其是成为直辖市之后，大量的人口流入重庆，更显住房和土地资源的紧缺，所以重庆的开发建设需要让每一寸土地尽其所用，若以公摊面积进行计价销售，有的开发商就会做大公摊面积来达到提升价格的目的，这侵害了购房者的利益，更浪费了土地资源。”

龙渝光认为，重庆直接以套内面积进行计价售房，对于重庆的发展非常有利，“虽然有部分开发商会将公摊面积的成本折算进套内面积的销售价中，对比上海、杭州、成都等一二线城市，重庆的房价相对较低。”

对于全国其他城市是否需要取消公摊面积，龙渝光认为要因城施策，考虑到不同城市住宅产权（重庆部分住宅产权不同于杭州、成都等全国大部分城市，这里只有50年）、土地性质以及房屋定价标准等多个因素，进行综合研判之后，再做出判断，不可贸然推行。

开发商观点：

计费面积小了，单价会相应提高

能不能取消公摊面积？一家房企市场人士表示，取消公摊的好处可能没有大家想象的那么大。首先，商品房一般是控总价的，计费面积小了，单价会相应提高。

有人说按建筑面积，会存在猫腻，按套内面积计算房价，信息会更透明等等。不过在杭州并不存在这种情况。杭州商品住宅的备案价，对建筑面积和套内面积都是公示的，预售证出来后购房者就可以在网上查询到了，购房合同上也会明确写明。

第二，如果真的要严格按照套内面积计算房价，那赠送面积这个概念其实也不应存在。但事实上，如果取消赠送面积，购房者会很难接受。“很多项目算上设备平台、阳台半赠送、飘窗全赠送，实际可使用面积的得房率都有可能在100%。”

不过也有人担心，如果公摊部分不能卖钱了，开发商就会减少公摊。

上述房企市场人士表示否认，“由于市场化的竞争，为了产品竞争力，房企对于公摊一直都是尽量压缩的”，但他也说明，“如果杭州的限价不变，同时改成了套内面积计算，房企可能会倾向于不做赠送面积，公区装修也会尽量简单，毕竟这些都是成本。”


另一位房企研究人员认为，很多购房者希望得房率越高越好，公摊越少越好。但实际上，太小的公摊意味着小区品质下调，比如楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

专家观点：

公摊面积虽广为诟病

但也存在一定合理性

2018年，《新华每日电讯》就曾经发表《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》。文章指出，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使其在购房后需支出物业费、取暖费等更多成本。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林则认为，虽然公摊面积被广为诟病，但其存在具有一定合理性。即便按照套内面积计算，也会“羊毛出在羊身上”。在盘和林看来，公摊面积问题的关键，是规范企业行为和完善相关制度。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院副教授张燕江认为，在预售制下，建筑面积与实际使用面积之间存在感观的差异，容易误导消费者。其次，公摊面积不像室内面积那么容易量出来，暗含较大的灰色空间。此外，公摊面积的衍生费用计算，也存在不合理现象。

但张燕江也指出，公摊面积是小区建设的必要组成部分。适度的公摊能够增加小区居住舒适度，而且在市场竞争环境中，开发商并不会为了赚钱而故意增加公摊面积，这样的房子因使用效率低不好卖。

“有些公摊是合理且必要的，比如楼栋增加了一部电梯，势必会增加公摊。通过这次讨论，民众更应该关注的，是如何推动公摊面积更加公开、透明。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进觉得，虽然取消公摊面积可以降低业主的经济支出，但一旦取消，公摊面积产生的费用支出谁来承担？这才是问题的关键。