楼市低潮里，有人把购房的期待对准挂在拍卖网站上的房产。这些房子多数因为原业主无法偿还债务而被法院拍卖，俗称“法拍房”。在过去，法拍房并不如此受到欢迎，它意味着各种各样的风险，但现在，它被一些人看作是性价比的化身，是多出来一种购房选择。为此，哪怕承受些风险，也有人愿意去搏一把。

拍卖场在升温

2024年3月3日，早上9点，王凡婷正在刷手机，屏幕上方突然出现一个信息弹窗，提醒她“收藏的法拍房正在拍卖”。她这才想起来，自己看中的一套法拍房已经有人开始出价了。她马上用手机点进弹窗。

这是她小区楼下的一家被拍卖的店铺，代号“102”。大概5个月前，她开始关注到小区门口那一批集中被法拍的店铺，她觉得这块儿人流大，能够拍下此处一家店铺一定有利可图。“102”正式开拍之前，她联系了一个做房产中介的好朋友。

“35万元。”这个好朋友说，“只要在35万元左右都可以，但如果有人叫高了这个价格，你就要好好考虑一下了。”

“势在必得。”王凡婷底气充足，手指在屏幕上来回划动。

王凡婷去年与上海一家外资银行合同到期不续约后，回到老家安徽宿州下面的一个县城买房、结婚。“躺平”的生活里，她看中了新家门口一排空着的店铺——这些店铺在法拍网站上以市场参考价的7折价格起拍。因为看中这些店铺的价值，她决定挤进对它们的竞争里。

在成都，27岁的刘炜已经在拍卖场角逐了4次。他第一次参拍是在2022年年底，在辅拍中介公司，他坐在电脑前，旁边站了一位中介，指导他出价。他把手心在衣服上擦了擦，而后握在了鼠标上。房子位于成都春熙路，是一套住宅式公寓。起拍价56万元，他算了一笔账，如果拍下这套房子，首付20万元，月供2000多元，月租可达到4000元左右。

这个房子第一次拍卖时因为疫情流拍了，他觉得这次很可能把它拿下。但拍卖的竞争程度超出他的想象，超过10个人在一起出价，价格页面每隔几秒就把出价最高者的用户刷新，蜂拥而至的叫价让预算没有竞争力的刘炜迟疑。他先后出价10次，甚至被竞争对手逼得超出了预算大概10万元，但拍卖依然没有结束。

刘炜盯着屏幕，手放在鼠标上，迟迟不敢再点击。房子的价格最后落在了75万元。刘炜努力保持镇定，打算把这一次当做练手，下次再战。

楼市低潮里，有人把购房的期待对准挂在拍卖网站上涌现的法拍房产——这些房子多数被法院强制执行，它们的业主多是欠债，只能等待房产被拍卖。

在过去，法拍房并不如此受到欢迎，它意味着小众的购买偏好，更隐含了各种各样的风险。但现在，它被一部分人视为性价比的化身。为此，哪怕承受风险，也有人愿意一搏。

拍卖场在升温。《华夏时报》报道了一场法拍，2月，北京市某住宅的2%份额被一位买家以2.62万元拍下。这场拍卖收获了将近7000次围观。

豪宅法拍房也备受关注。今年2月24日，著名的顶级豪宅万柳书院两套法拍房源在法拍网站上成交，价格分别为2900万元和2990万元，此次拍卖收到了31位买家报名，分别经历了96次和63次的出价，折合单价在20万元左右，而根据房产中介软件的数据，万柳书院的挂牌均价在25万元。

中指研究院的数据显示，2023年，全国法拍房挂拍总量达到79.6万套，成交数量也相比2022年有所增加。越来越多的法拍房正流入市场，而相应的抢房人数也在增加。

34岁的张普兵和妻子也是这个市场里的一支“小分队”。从2023年8月开始看房以来，上海的新房和二手房市场不断给这对想在上海安家的夫妻泼冷水。后来，他们把目光望向拍卖场。为了一套法拍房，他们陆续10次到房子附近观察、做“尽调”，并在拍卖场上押下重金。

法拍房是一个复杂的剖面。每套法拍房背后是个体的血泪史，而流入市场后，却成为另一些人的希望。当然，想要真正抢到一套法拍房，也并不是一件容易的事。

选择，或者是“机会”

6年前的王凡婷怎么也预料不到，自己会在一个曾经卖字画的网站上买房。

她记得，自己第一次接触到拍卖网站，是在2018年。购物网站的搜索页面会推荐同平台旗下的拍卖网站，她偶然点了进去，开始了探索。那时拍卖网站什么都有，除了房、破烂的车子，还有一些工厂不要的机器和不知来路的字画。作为一个字画爱好者，她经常会在拍卖网站上拍一些字画，有些起拍价只有1元，一幅三四百元，她拍了大概3幅，挂在自己家。

那时，法拍房对她只是“有意思”的猎奇商品之一。她至今还记得那些年，法拍房大多围绕着“房子死人”“凶宅拍卖”等类似耸人听闻的字眼，甚至有涉案的房子，用1元就起拍了。阿里拍卖的数据显示，2018年，阿里拍卖上法拍房数量是2万套。

直到去年，她刷抖音，偶尔会看到法院正在直播，法官在毛坯房里拍卖房子。她点进去看，听法官介绍房子和法拍的流程。网友们在直播间里刷弹幕：“这么便宜。”

她也发现，首页的法拍房越来越多了，什么类型的都有，而且法院在拍卖页面的公示清晰，包括面积、套内面积、是否空置，甚至还有物业水电费欠缴明细。好几年前，她在家乡宿州的法拍房几乎寥寥无几，但现在，她把定位换到自己所在的县城，发现法拍房就在自己身边。

王凡婷形容自己是个很“虎”的人，风险偏好较高。买法拍房之前，她还接盘了一套烂尾房。2023年10月，她回到县城，她看中了一套被政府接下的烂尾房，房子被承诺会过户，但时间还没确定。尽管有风险，但价格只要35万元，和同类型的房子相比几乎打了半折，而且位置非常好，房子南北通透，118平米的三室一厅，阳光可以通过大阳台直接穿到客厅，站在阳台可以眺望河周边的景色，不远处还有一个体育公园。

王凡婷签了合同转了账，合同上写着：如果房子能过户，原房东必须配合，否则赔偿20%的违约金。

也是在那段时间，和母亲看完新房装修结束回家时，王凡婷发现了丁字路口的一家位置很好的店铺。

她的大脑开始飞速运转，潜意识里有个声音告诉她：“既然这个小区是烂尾小区，那么这些店铺有极大的可能正在被法拍。”她打开了拍卖APP，发现了那家店铺——起拍价20万元。她还不知道自己买来这家店铺做些什么，但她下意识觉得，自己要参拍。

对她来说，房子依然是最保值的资产。当那套店铺出现时，她觉得这是失业时的一个安全绳索，不管是买来租售或者是自己做生意，都是“一个保障，可以保证成为收入来源之一”。

“机会。”法拍房的竞争者们习惯这么形容法拍房。一旦它们在视野里出现了，人们就很难不被它吸引。原因很简单：价格相对便宜，是房产市场里多出来的一种选择。

刘炜从上大专时就开始关注房产，他在脑海里有一个幻想的房子：迎面是大的落地飘窗，室内干净明亮宽敞，足够一家人住，最好还有个花园。大概是2017年，还在上专科一年级，他养成了每天都在房产软件上看价格的习惯。发现符合这样条件的房子，在一环内的总价至少要100万元，“高不可攀”。

等到他2019年专科毕业那年，成都二手房成交均价已经翻番。他不再幻想精装修的新房，觉得二手房也行。现实是，符合预算的二手房，多是老小区，楼栋阴暗，空间逼仄的老小区比比皆是，许多50-60平方米的小户型，连客厅也没有，入门就是一个餐桌。最接近的一次二手房谈判，是一个一环内老小区的两房，第二个房间是业主装修隔出来的空间，实际面积只有50平方米。对方急卖房子出价75万元，刘炜想砍到70万元，却没有砍下来。他不再对房子有不切实际的幻想。

希望出现在2022年的夏天。刘炜的母亲听说一个朋友靠法拍用150万元在成都买了套市场价接近200万元的房子，而且还顺利过户了。受到“启发”后，她把一个法拍房辅拍中介的联系方式给了刘炜，附送了个法拍房房源信息：起拍价60万元。

刘炜起初对法拍房感到震惊，价格低出市场价这么多，而且母亲竟然也对这种有风险的房产表现出接受的态度。“老一辈人按理来说都比较谨慎”，显然是价格具有难以抵抗的诱惑力。他在搜索栏上输入“法拍房”，带着质疑走进了这一全新的房产领域。

张普兵在上海一家知名律所从事强制执行律师的工作，从2020年开始，他陆续为一些债权人服务，帮助他们和法院进行执行清偿的工作。他接手过一个案子，一家上市公司将股票作为质押进行金融贷款，后来还不上钱，法院就将这家公司的股票拍卖。拍卖时，股票的估值只有5000万元，但拍卖成交后的两个月后，股票翻了三倍。“很大的冲击”，因为职业要求他无法在这样的案子里参拍，但他却从职业里嗅到了法拍的“价值”。

去年9月，北上广深相继发布楼市新政，宣布“认房不认贷”，他和同是律师的妻子预判，“或许年底或明年年初行情就可以回暖”。他们拿着500万元的预算，想在上海找合适的房子。但500万元对这对夫妇来说，是个尴尬的数字。他们发现，新房最好的位置在宝山，“中环外、外环内”，通勤相对并不便利，而且等到真正看盘时，新盘附近规划还在等待落地，他们对“画的饼”信心并不足。

那时，上海新、二手房价格倒挂严重，二手房价格相对更高，而且几乎都集中在老小区，只能买到两房。张普兵觉得自己和妻子对房子首要的要求是“保值”，并且在此基础上一次性买到三房，最好是一楼带院子的房子。他们为数不多看中的一套小区，在地铁1号线上，附近周围有大公园，还带院子。但价格却超出预算，因为这一小区的业主们在群里联合起来说“谁也不要把价格压下来”。张普兵和妻子决定再观望一下。

这期间，张普兵想到了法拍房，开始时不时刷起拍卖网站，想着是否能“捡个漏”。

那套房子就这样出现在他眼前。一楼，带院子，离地面有60公分的高度，照顾了隐私性，离地铁站只有400米，还是学区房。他心动了。最关键是，起拍价320万元，和市场价差价达到100万。

他决定去那里看看。

风险和血泪

张普兵带着妻子站在那个法拍房的院子外边，踮起脚，企图看到房子里边的样子。阳台的玻璃窗紧闭，客厅里黑乎乎的，什么也看不到。距离房子被拍卖还有1个月，张普兵几乎隔三天就会带妻子到这个小区做“尽调”，排除房子的风险。妻子还是惦记着那套价格偏高的二手房，张普兵则企图说服妻子，参拍这套法拍房。

法拍房的价格充满了吸引力，也伴随着未知的风险。普通人最担心的莫过于没办法顺利完成过户手续，以及是否可以安全地住进房子里。

张普兵这样总结法拍房最可能遇到的风险：第一种是老人住在房中不腾退，第二种是法拍房有长租约，比如在房子被拍卖前，业主和租户签了个几十年的租约，第三种则是原业主不配合过户。

尽管如今拍卖网站和法院公示都相对透明，但依然可能会有预料不到的情况发生。在短视频平台上搜索“法拍房”，拒绝腾退，业主暴力反抗的视频就会弹出。为了规避风险，在参拍法拍房之前，尽调成为每个参拍者都需要做的事情。

没有经验的参拍者愿意花钱找辅拍中介机构做尽调。但随着法拍房数量越来越多，踊跃在市面上的辅拍中介机构也越来越多，但质量也参差不齐。

刘炜找辅拍中介时，一般会问两个问题：“能过户吗？里面腾退了吗？”有中介告诉刘炜：“如果最后拍下来房子没能过户成功，将会以超出市场参考价20%的价格买下房子。”刘炜不信任这种承诺，反而对这个中介产生质疑，因为他了解到，法拍房限售期2年，买下后无法立即二次交易。2022年下半年，他选择了自认为靠谱的中介，交了1万元的尽调费，决心冲刺拍卖场。

张普兵则认为自己作为律师，可以胜任尽调工作。他去目标小区敲邻居家门，试图询问那套房子被法拍的前因后果，还问最近是否有人上门闹过事。

张普兵得知，原业主在小区建设初期参与了工程，开发商无钱支付，就以房代款，抵给他4套房。后来原业主将这4套房子抵押借债，还不上后被法院拍卖。

法拍房交易之所以开始流行起来，还有一层原因是，法拍房的风险虽然依然存在，但相比过去有所降低。一方面是法拍房交易流程更加公开和透明，另外就是这几年新增的法拍房里，部分业主是拖欠债务或者断供的普通人，特别是在房价较高一线城市，多是“滑坡的中产”，他们积极配合拍卖流程，按照规则偿清债务，并不想“破罐破摔”。

许多参拍者还可以通过法院组织的看房活动，来窥见原业主的生活。一名来自成都的参拍者跟《人物》讲述，自己看中的一套法拍房，有十几个人报名，于是法官就像带旅游团一样来到原业主的家。

推开门，女主人带着孩子满面笑容地迎接各位看房客。房子是精装修的，有吊灯、地毯，客厅摆放着绿植，阳台上也种满了花。女主人客气地说：“欢迎大家来看房，这个房子特别好，都是我们精心维护的......”她还主动介绍起房子的格局，说着说着就流下了眼泪。这名参拍者也跟着嗓子一哽，看着这里生活过的痕迹，觉得有点心酸。

或许这是生活的吊诡之处，法拍房是一些人的血泪，又是一些人的机会。

法拍房还可能是开发商的血泪史。在各大城市，有一类法拍房资质相对明确，即烂尾楼。它们被政府接手后完工，然后由法院强制拍卖，一般是毛坯房。

王凡婷看的店铺也是这样的房子。尽管一些店铺可能也有房东，但在公示页面上基本可以看出产权归属。她没做尽调，打算直接参与拍卖。

沉没或陪跑

王凡婷的拍卖场在她的手机上。紧张的气氛酝酿起来。拿着手机侧躺在床上，她可以听到自己的心跳声。

这是她第一次参与法拍。她的战术是“直接来狠的”。房子起拍价是20万元，一次叫价2000元起步，最早几轮加价之后，主要的竞争者浮出了水面。

隔着屏幕，王凡婷感觉到对面保守、谨慎，却也擅长打心理战。那个人小心翼翼，每次叫价只会往上叫2000元，而王凡婷每次加价都是1万元，她想把进度拉快，让对面看到自己想买这套房子的决心。但对方依然狠狠咬住王凡婷，每次都只加2000元。

她死死地盯着手机，心里默念：“大哥，别加了。”但对方依旧小步幅紧紧地贴着王凡婷的叫价。价格被抬得越来越高。

按照拍卖规则，若在最后5分钟还有人出价，时间将延长5分钟，直到不再有人跟价。等待对方出价的空隙，焦灼的氛围就会被塑造出来。王凡婷记得有几次，对面在前4分钟都不出价，她祈祷着，“千万别再出价了”，但对方在最后几十秒却突然叫价。

直到对面加价到26万元。“算了，别拍了。”王凡婷觉得这个店铺最多只值23万元，决定放弃。

“放弃了。”刘炜也这么对自己说。2022年年底，他迎来了第二次竞拍。房子在一个只建了7年的次新小区，电梯房，市场价在110万左右，但起拍价也不低，70万元，有4个人报名。刘炜的底线是，拍到80万就不再跟了。结果到了那天，竞争者们加价“非常狠”，很快就把房子加上了80万元，他只好退出。

等到拍第三套房时，一套精装修的房子被8个人角逐，刘炜不再抱希望。尽调显示，原房主欠了10万元而被起诉，他猜，为这10万元，这个业主应该不至于卖房。果不其然，在拍卖前一天，债款还清，这套房被撤拍。

相比之下，张普兵夫妇的法拍之路似乎没有“放弃”可言。他们多达10次的尽调就是沉没成本。这次的法拍房有7个人参与竞争，这对夫妻想成为最后的胜出者。那天他们都没去单位，早上9点，端坐在家里的电脑前。

起初，张普兵和妻子的心态“像玩一样”，拍卖的第一个小时，大家都在大进度地抬高价格，有一次叫了加10万元，还有一次叫了加5万元。对面也不断地在跟进。很快，价格被叫到了350万元。

张普兵的心理价位正在一步步被抬高。开拍前，他原本预期把价格控制在350万元以内，一旦超出这个价格就放弃。但这时，他和妻子都决定在电脑桌前继续待下去。

10点钟，理论上拍卖应该结束的时候，价格被叫到了360万元。所有人开始小心翼翼，只敢5000元往上加。“对面看得出来正在思考要不要继续。”张普兵和妻子屏住呼吸等待，倒数1分钟，对面却再次出价。

张普兵开始紧张了，他问一旁的妻子：“还继续吗？要不放弃了？”此前比较摇摆的妻子却在这时坚定起来，点击鼠标又加了5000元。张普兵和爸妈打电话商量是否继续往下拍，得到的建议是：“反正预期就在这里了，大不了多一点，也算是值得的，毕竟你们投入了这么多心血在里面。”张普兵也说服自己，“为自己满意的房子多花个10万元、20万元也是值得的。”

某种意义上，法拍房最大的风险反而可能是，当人走进拍卖场，可能很难克服自己的欲望和赌性。

拍卖又进行了1个小时，最后，房子叫到389万元，叫价的页面终于不再更新。弹窗显示：“已经成交，不得再次出价。”

执念和现实

张普兵和妻子以法拍的形式，用389万元获取了他们在上海的第一套住房。尽管还在预算以内，但张普兵反而有些怅然若失，这个成交价要比他们之前看中的一套二手房价格甚至还要略微高一点。

他安慰自己，无论怎么样，自己终归用这样一笔预算，换了个面积更大、环境更好的房子。他们开始签合同，走过户流程。一个月之内，他们就拿到了红本。

刘炜终于在2024年之前拍到了他的房子。从照片上看，房子阴森、有点脏，堆满了酒瓶子，像是库房。之前，刘炜看了它的户型图，觉得这户房子比大部分房子都好，房型方正，总共有79平方米。而且地理位置也符合自己的需要，一环内、送学区，离地铁站只有500米不到。加上刘炜，报名的只有2个人。刘炜最后没参拍，经过前三次的失败，他有些麻木，把账号发给中介，告诉他：“不超过73万就行。”

等到中介发消息告诉他“房子已经成交”的时候，刘炜正在上班。竞拍对手只是试探性地加价了6000元就不再继续了，房子在72万元以内成交。他第二天就要去交税，还是临时借钱凑出了10万元。

流程的匆忙让他没有来得及去庆祝一下。他想过买一束花，或者站在房子里剪个彩。当这个持续已久的梦想真正实现的时候，却比想象中狼狈一点。一个月内，他去办了过户，拿了钥匙开始清理房子，一推开门看到整个房子都堆满了垃圾，光联系家政收拾垃圾都花了一千元。水管和空调也是坏的，还是他自己拿工具修好的。

放下执念，反而可能在拍卖场上成功。回到2023年3月3日，9点54分，代号“102”的房子被王凡婷放弃，她把手机划回了主页，开始围观其他的房产拍卖。

她突然发现代号“110”的房子竟然只有一个人报名，“110的房子在哪儿呢？”标的物公示上只写了号码，并没有附近的坐标参考，房子和自己想要的“102”大小一样。她好奇为什么没人出价，“如果这轮没人出价的话，这个标的物就流拍了”。

9点55分，突然，唯一报名的那个人出价了，往上加了2000元。

王凡婷马上开始滑动手机，交报名费，参与这次竞拍。她心里想，“有人出价说明这个房子不是一无是处，那我肯定也要拍。”报名成功，她马上跟价2000元。时间延长了5分钟。她紧张起来，盯着屏幕，祈祷这一次能够“捡漏”。

时间一点点流逝，王凡婷眼睛都不愿意眨一下。对面并没有出价，拍卖结束。短信发送到她手机上，恭喜她竞价成功，还提醒她交剩余款项。“妈呀，这房子是我的了。”王凡婷激动得叫起来。

就像是准备好做一场大战的准备了，最后却发现不战而胜。王凡婷猜测，对手可能也没预料到有人会突然报名参与竞争，可能在最后5分钟报了价就关掉了手机。她以252000元成交。

紧接着，一连串的问题向她袭来：“这个房子在哪儿呢？接下来我该用它来做什么？”但兴奋还是占据着情绪的上峰，她给丈夫打电话：“恭喜你，我们又有了一套资产，虽然我还不知道在哪儿。”