在过去的三年里，俄罗斯的房地产市场经历了一场不同寻常的繁荣。

虽然在打仗，但俄罗斯的房价却出现了出人意料的上涨。据统计，在过去三年中，俄罗斯大城市的房价涨了172%，尤其是像莫斯科和圣彼得堡这样远离俄乌边境的城市。目前，俄罗斯首都莫斯科的房价是每平米32万卢布（约2.7万人民币），圣彼得堡是每平米24万卢布（约2万人民币），和两年前相比，涨了一半多。

但俄罗斯房价飙升并非完全受俄乌冲突的影响，实际上，早在2020年疫情之后，俄罗斯的房价就已经开始快速上涨了。

在俄罗斯，大多数私人住宅都是家族遗传或者个人建造的。如果想在城市购买公寓的话，则需要抵押贷款。

在前苏联时期，抵押贷款买房几乎是一件不可能的事。当时，政府把贷款视为一种“难以承受的负担”，在俄罗斯人心中深深地埋下了一根刺。乃至在苏联解体后的很长一段时间里，这根刺都没有被拔掉。俄罗斯人普遍认为，选择贷款就是选择做“债务的奴隶”，没有人愿意欠银行30年的债。

根据俄罗斯的政策，如果你的职业是医生或者老师，并且你愿意去边远的农村地区工作的话，那么政府会直接送你一种叫做“奖励金”的贷款，让你用来买房。这种贷款是不需要还的。可是，出于生活压力，普通人不愿意去边远的地方，所以大多数人还是更愿意等自己存到了足够多的钱再去买房。

但事实是，当时普通俄罗斯人一个月的工资只能购买0.64平米左右的住房，相当于小学一年级学生课桌的大小。这意味着一个人不吃不喝7年才能买下一套54平米的房。

住房支付能力指数不仅是一项重要的社会经济指标，也是一项衡量政治效率的指标。除了反映诸如生活水平、通货膨胀程度、平均收入水平外，它还是一个评估政府工作效率的工具。

于是，为了提振国内实体经济、改变人们对贷款的极端观点，普京从他2000年起的第一个总统任期开始，就向俄罗斯家庭发放抵押贷款购房补贴。当时，普京认为，贷款将有助于解决俄罗斯人面临的“严重的住房问题”。

在接下来的20年时间里，普京慢慢扭转了俄罗斯人对贷款的极端看法。

2020年疫情开始后，为加速恢复疫情经济，普京加大了贷款补贴力度。银行向贷款人提供约6%的优惠贷款利率，比市场上的利率还低了快两个百分点，差价全由国家填补。

2022年2月俄乌冲突爆发后，卢布贬值，为再度恢复国内经济，俄罗斯央行承诺在16%的基础利率上给予贷款人8%的优惠利率。自此，贷款数量、房地产需求、房价都出现了前所未有的增长。

据俄罗斯央行统计，2023年，俄罗斯银行共发放了200万笔抵押贷款，价值7.8万亿卢布，同比增加60%，是2019年的三倍。

自苏联解体以来，俄罗斯平均每年新建住房面积仅有5900万平方米，但去年一年的新建住房面积就达到了1.1亿平方米，是之前的两倍。据房地产机构Mir Kvartir估计，截至2023年2月，全国新增待售房产数量比一年前多了2至2.5倍，莫斯科、圣彼得堡等地区的新房销售量达到了过去三年的最高水平。据Mir Kvartir称，莫斯科在其销售高峰期共有15万套房出售，是战前的150%；圣彼得堡的最高销售记录达9万套，是战前的134%。

据俄罗斯联邦统计局统计，2022年第一季度，俄罗斯全国房价扣除通胀因素后同比上涨18.78%，创下2007年以来的最高季度涨幅。如果不扣除通胀，俄罗斯一季度房价的名义涨幅高达32.5%。二季度，俄罗斯房价同比又继续大涨11.69%。

大城市尤为如此。自俄乌冲突开始以来，虽然大部分俄罗斯市民没有受到冲突的直接影响，但人们仍然更希望在一个远离边境、更安全的地方买房。数据显示，2020年至2023年间，别尔哥罗德等边境地区的房价一直下跌，但俄罗斯大城市的房价却上涨了172%。

再加上俄罗斯不断受到西方制裁，跨国公司纷纷从俄罗斯撤资，俄罗斯的股市市场出现波动，上月莫交所还宣布不再使用美元和欧元进行外汇和贵金属交易，这意味着资金难以转移到国外。于是，对于俄罗斯人来说，他们只能通过购置房产来进行投资。

自此，房地产行业彻底进入泡沫时代。

俄罗斯央行行长埃尔维拉·纳比乌琳娜对此深感不安。她将房地产市场“过热”归咎于政府补贴，并表示再不取消补贴的话，俄罗斯经济将面临“通胀风险”。

根据财政部数据，目前，政府已经在补贴计划上花费了近5000亿卢布（约425亿人民币）。若再推行两年的话，就要再花掉国家1万亿卢布。

除此之外，她还认为该计划加剧了社会不平等现象。纳比乌琳娜称，8%的贷款利率意味着所有纳税人（包括那些把所有钱都用于满足温饱上的穷人）都在为中产阶级买单。她认为，只有相对富裕的俄罗斯人才能获得补贴贷款，因为只有他们有能力存够首付（约占公寓成本的15%）并还贷。

央行和财政部建议废除这项补贴政策，但现在似乎为时已晚。

目前超过60%的贷款人将一半以上的收入用来还贷，而这些人大部分来自国家情报部门、军队和政府机构。如果补贴取消，通胀又居高不下，他们接下来就难捱了，而这又势必会引发一系列的政治后果。

因此，政府和央行、财政部最终达成了一个折中方案。去年12月，政府决定将贷款人的最低存款要求从20%提高到30%。分析人士估计，今年下半年办理抵押贷款的人数将减少一半。

俄罗斯政府能否用这个方案稳住房地产市场还不确定。至少目前来看，仍然有很多俄罗斯人相信俄罗斯的战时经济，只要经济总体保持在合理区间内，他们就愿意贷款买房，哪怕这对他们来说是个孤注一掷的选择。