大分化时代比大家想的都快。

一个确定的趋势是：政府基于自身的土地财政考虑，会力保新房，而无法带来土地收入的二手房，在这个自顾不暇的时代，将会被政策一步步边缘。

简单说，会跟二手车一样，越来越不值钱。

最近房地产市场发生了一些很明显的变化：

430政治局会议提出：要统筹研究优化增量住房的政策措施。

怎么优化增量住房呢？或者说，怎么让大家买新房呢？

地方政府给了我们答案：

广东佛山提出：住宅套内阳台的“折半”计容面积上限，由套内建筑面积的18%提高至20%；取消飘窗与地面高差小于0.45米的要求。

翻译成人话，直白点说就是得房率会变高了，你可能买了一个100平米的房子，但实用面积却有120平。

同样的，广东肇庆提出，取消公摊面积，也意味着得房率将会是100%。

意思说到这里，已经很明显了，未来的新房将会从提高得房率入手，新房子得房率100%，现在的老房子得房率可能才75%，要是你，你会怎么选？

那有人会问了，那现在的二手房会怎么样呢？

所以，我的判断是：二手房会像二手车一样，越来越不值钱。

为什么呢？我给三个理由：

1、性价比变得越来越低

比如这次广东佛山和肇庆都是奔着提高“新房”的价值去努力的，要在新房的性价比上做文章，让买房的人觉得买新房划算。

包括住建部早就提出：未来要多建好房子，多建人民住得起住得上的好房子。

所以未来的房地建设趋势就是: 提高房子质量、提高房屋得房率，提高房屋的性价比。

也就是说，未来的新房，将会没有公摊、没有“偷面积”，房子质量会更好，价格还更便宜。

相比之下，现存的一手房是不是都逊色了？更别说已经使用多年的二手房了。

而且新房也在降价，对二手房的挤压也是持续性的。

二手房的性价比将会持续贬值。

2、二手房对应的地段福利在加速打破

过去买二手房的很重要的一个原因，就是房子和教育等城市福利进行了深度绑定，但现在很明显的一个时代趋势是：户籍限制在加速打破，城市福利也在和户籍脱钩。

示意图

对于大多数城市而言，随着人口大盘的见顶，人口竞争进入“零和博弈”，各个城市的户籍放开一定是大势所趋，而公共服务均等化的推进，也让城市福利不再和房子过度挂钩。

三、二手房越来越只是“劣质资产”

金融属性和投机主义的泛滥带着楼市狂飙了二十多年，但现在房地产的金融属性已经明显降低， 房价普涨的年代已经成为历史，房产大分化的时代正在加速疾驰而来。

房地产，特别是非一线城市的二手房，正在越来越回归其本身的普通商品属性。

未来只有核心城市核心地段的好房子才是资产，而那些老破小的二手房，则越来越失去了投资价值，变回了真正的“劣质资产”。

商品的基本属性之一，就是贬值，二手房会像二手车一样，随着时间的推移，越老越贬值。

按照这个思路，未来会有四类房子，面临着持续贬值的前景：

1）三四线城市的空置房

小城市的人口流失严重，年轻人向外发展，同时房地产库存却比较高，本地人群的刚需购买力并没有那么高。

2）非富人区的大户型

比如郊野或新区的联排别墅、大平层，这类房子离城市远、总价高，资金不充裕的人买不起，而富裕人群又看不上，陷入一种上不上下不下的窘境。而且周边配套设施一般都比较差，真正有需求的人很少会考虑这样的房子。

3）房龄15年以上的老房子

典型的老破小、配套差，居住体验很不好，没有挂钩学区的话，对购房人几乎没有吸引力，而且老房子办理贷款也并不好办，额度也比不上新的房子，综合下来，投资价值几乎为0。

4）小开间公寓类

这点不用多说，40年产权，商用水电，到期需要增补土地出让金，买卖的税费更是高，妥妥的“智商税”，就以前的行情来看，二手公寓的价格基本得打个5-7折卖，还没人买。